IVA e prestazioni consulenziali su immobile situato in Italia

Con la Risposta n. 65 del 4 marzo 2025, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che le prestazioni di agenzia di intermediazione immobiliare e la consulenza legale stragiudiziale per giungere alla cancellazione dell'ipoteca che grava su un immobile situato in Italia rientrano nelle prestazioni di servizi relativi a beni immobili di cui all'art. 7-quater d.P.R. 633/72 e sono assoggettate a IVA in Italia.

Ma vediamo nello specifico, nella Risposta in questione si legge che in materia di territorialità Iva, la regola generale contenuta nell'art. 7-ter d.P.R. 633/72 prevede che l'imposta sia dovuta nello Stato in cui è stabilito il committente (rapporti B2B) ovvero il prestatore (rapporti B2C). 

Vi è una esplicita deroga a tale regola, che per talune tipologie di prestazioni di servizi, tassativamente individuate, in relazione alle quali il legislatore, al fine di stabilire il luogo di radicamento dell'imposizione, valorizza ulteriori elementi quali, ad esempio, la natura del servizio e/o la modalità ed il luogo di esecuzione dello stesso.

Le operazioni sottratte alla regola generale stabilita dall'articolo 7-ter cit. figurano le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, tassabili, in linea di principio, nel luogo in cui il cespite è situato.

In particolare, l'art. 7-quater c. 1 lett. a) d.P.R. 633/72 prevede che si considerano effettuate nel territorio dello Stato le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, comprese le perizie e le prestazioni di agenzia, quando l'immobile è situato nel territorio dello Stato.   

La previsione nazionale recepisce l'articolo 47 della Direttiva 2006/112/CE (''Direttiva Iva''), secondo cui ''Il luogo delle prestazioni di servizi relativi a un bene immobile, incluse le prestazioni di periti, di agenti immobiliari, (...) è il luogo in cui è situato il bene". L'elencazione contenuta nella normativa nazionale e unionale è indicativa e non esaustiva, e pertanto restano soggetti alla deroga territoriale basata sul luogo di ubicazione del bene immobile tutte le prestazioni di servizi che siano ad esso relative.

Quanto su esposto dovrà trovare applicazione nel caso in questione, che vede l'istante, nata e residente in Argentina, voler procedere alla vendita dell'immobile di proprietà situato in Italia.

L'Istante ha incaricato un'agenzia di intermediazione immobiliare per la vendita del cespite e si è rivolta a un ragioniere affinché curi una trattativa extragiudiziale per la cancellazione di un debito ipotecario gravante sul predetto immobile.

Se consideriamo la fattispecie in esame si può rilevare che le prestazioni di agenzia relative ai beni immobili sono espressamente ricomprese nell'art. 7-quater, comma 1, lett. a) Decreto IVA. Si tratta, infatti, di prestazioni di servizi, rese dall'agenzia di intermediazione immobiliare, dirette alla ricerca di un acquirente per un cespite situato in Italia, da assoggettare, pertanto, a imposta nello Stato.

Con riferimento, dunque, alla prestazione di servizi riguardante la "consulenza legale stragiudiziale per giungere alla cancellazione dell'ipoteca che grava sull'immobile" l'Agenzia, nel rilevare la genericità della descrizione fornita dall'Istante ritiene che anche questa sia riconducibile nell'alveo dell'art. 7-quater citato e assoggettata perciò a IVA in Italia.